Finanse publiczne

Strona główna » Lipiec 2017 » Prawo » Koszty wyceny nieruchomości publicznych

Brosz o finansach

Grudzień 2017

Polecamy

Książki

Publikacje wydawane w ramach Biblioteki Finanse Publiczne oraz Biblioteki Administracja Publiczna to profesjonalne i praktyczne opracowania podejmujące zagadnienia z zakresu szeroko rozumianej administracji publicznej. więcej »

 
Rafał Padrak

Koszty wyceny nieruchomości publicznych

Niezależnie od tego, czy ostatecznie dojdzie do zawarcia umowy zbycia nieruchomości, podmiot publiczny – jako jej właściciel – jest zobowiązany do poniesienia kosztów wyceny dokonywanej przez rzeczoznawcę. W związku z tym pojawia się uzasadnione pytanie: czy poniesionymi z tego tytułu kosztami można obciążyć potencjalnego nabywcę?

Rys. B. Brosz

Bardzo często właściciel nieruchomości, przed planowaną sprzedażą, dokonuje ulepszeń nieruchomości, które zwiększają jej wartość i zarazem szansę na uzyskanie wyższej ceny. Niekiedy jednak właściciel jest zobowiązany do dokonania czynności, które wiążą się z koniecznością poniesienia wydatków, a nie powodują wzrostu wartości nieruchomości. Z taką sytuacją mamy do czynienia przy wycenie dokonywanej przed sprzedażą nieruchomości publicznych, jakimi są nieruchomości Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego (dalej: jst).

Wycena w gestii rzeczoznawcy

Zgodnie z art. 23 ust. 1 pkt 2, art. 25 ust. 1, art. 25b, art. 25d ustawy o gospodarce nieruchomościami (dalej: ugn) zasobem nieruchomości Skarbu Państwa, gminnym, powiatowym i wojewódzkim gospodarują odpowiednio starostowie, wójt (burmistrz, prezydent miasta), zarząd powiatu i zarząd województwa. Podmioty te zapewniają w szczególności wycenę wymienionych nieruchomości publicznych. Stosownie zaś do art. 7 i 150 ust. 5 ugn wycena ta jest dokonywana przez rzeczoznawców majątkowych. W przypadku przeznaczenia nieruchomości do sprzedaży cenę nieruchomości ustala się na podstawie jej wartości rynkowej (art. 67 ust. 1 i art. 150 ust. 2 ugn).

Powyższe regulacje prawne bezspornie nakazują starostom i organom wykonawczym – w razie powzięcia zamiaru sprzedaży (oddania w użytkowanie wieczyste) nieruchomości – zawierać umowy z rzeczoznawcami majątkowymi o sporządzenie operatu szacunkowego i wycenę nieruchomości. W konsekwencji zapłata wynagrodzenia dla rzeczoznawcy majątkowego następuje ze środków publicznych niezależnie od tego, czy dojdzie do zawarcia umowy zbycia nieruchomości.

Obciążenie nabywcy kosztami wyceny

Zagadnieniem, które budzi coraz większe kontrowersje w praktyce, jest możliwość przerzucenia kosztów obligatoryjnej wyceny nieruchomości publicznej (a szerzej: kosztów przygotowania nieruchomości do zbycia1) na nabywcę lub osobę zainteresowaną nabyciem, w przypadku gdy nie doszło do zawarcia umowy.

W wyroku z 4 grudnia 2012 r. (XVI Ca 1053/12) Sąd Okręgowy w Gdańsku orzekł, że przepisy art. 23 ust. 1 pkt 2 i art. 25 ust. 1 ugn nie tylko wskazują kompetencje określonych organów do podejmowania wymienionych tam czynności, lecz nakładają również na powołane organy obowiązek realizacji tych czynności. Przepisy te mają charakter norm kompetencyjno-merytorycznych. W związku z tym należy uznać, że do obowiązków prezydenta miasta w zakresie gospodarowania gminnym zasobem nieruchomości zalicza się obowiązek zapewnienia wyceny nieruchomości wchodzących w skład tego zasobu. Ten sam podmiot, który jest zobligowany do zapewnienia wyceny, ma obowiązek poniesienia jej kosztów.

W dalszych wywodach sąd wyraził pogląd, że od ogólnej reguły stanowiącej, iż „koszty związane z gospodarowaniem zasobem nieruchomości Skarbu Państwa lub gminnym zasobem nieruchomości ponosi starosta lub odpowiednio wójt, burmistrz albo prezydent miasta”2, ustawodawca przewidział jeden wyjątek. Dotyczy on sytuacji, gdy postępowanie scaleniowe lub podziałowe zostało wszczęte na wniosek uczestników postępowania. Taka szczególna regulacja była zdaniem sądu konieczna, ponieważ organ gminy powinien pobierać tylko takie opłaty, do jakich ma umocowanie prawne. Podobnej możliwości, pozwalającej obciążyć nabywcę kosztami przygotowania nieruchomości do zbycia, nie przewidziano w przypadku sprzedaży nieruchomości na wniosek dotychczasowego najemcy. Przy wykładni przepisów należy się kierować podstawowym założeniem, jakim jest założenie racjonalnego ustawodawcy. Nakazuje ono uznać, że gdyby wolą ustawodawcy było obciążenie nabywcy, który wnioskuje o nabycie nieruchomości, kosztami związanymi z przygotowaniem jej do sprzedaży, ustawodawca wprowadziłby taką możliwość do ugn. Regulacje zawarte w art. 23 ust. 1 pkt 2 i art. 25 ust. 1 ugn – w zakresie, w jakim przewidują obowiązek zapewnienia (a w tym poniesienia kosztów) wyceny nieruchomości – mają charakter norm bezwzględnie obowiązujących.

[...]

Autor jest radcą prawnym, pracownikiem NIK, specjalizującym się m.in. w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami Skarbu Państwa i jst.

Pełna treść artykułu jest dostępna w papierowym wydaniu pisma.
Zapraszamy do składania zamówień na prenumeratę i numery archiwalne.